事業承継・相続のご相談なら池袋のオリオン税理士法人

円滑な事業承継・相続のために多面的な側面から最適なソリューションを提案いたします。

オリオン税理士法人

多面的な側面から最適なソリューションを提供します。

不動産売却時の税務相談

不動産を売却されたお客様へ税金の心配はありませんか?

 不動産の売却収入から、取得費及び諸費用を差し引いて利益が残る場合、最大で約40%の税金がかかります。ただし、状況によっては税金が大幅に軽減される特例があります。納税資金を確保するためにも、概算税額を把握してはいかがでしょうか。初回のご相談は無料ですので、まずはご相談ください。

check!

今すぐチェック

  • 長期に所有していた不動産を売却した。
  • ご自宅を売却した。
  • ご自宅を買換えた。
  • ご自宅を売却したが損が出てしまい、まだ住宅ローンも残っている。
  • 相続した不動産を売却した。
  • 売却した不動産の取得費がわからない。
  • 不動産を売却したが、何か税金を減らすような特例を知りたい。

項目に一つでもが入るお客様は

オリオン税理士法人にお問い合わせください。

初回のご相談は無料です!

報酬体制

項 目金額(税抜)
個人確定申告 譲渡所得80,000円~

あくまで標準報酬としての目安ですので、詳細については、お気軽にお問い合わせください。

初回のご相談は無料です。

フリーコールスーパーは、通話無料です。
携帯電話・PHSからも通話できますので、お気軽にご相談ください。

0800-888-0320

譲渡所得の計算のしかた(分離課税)

[平成30年4月1日現在法令等]

クリックすると該当ページに移動できます

 土地や建物を売却し下記Q2の計算式により「譲渡所得」が発生した場合は、その翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。 不動産の譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得などの所得と分離(分離課税)して、計算します。原則として、事業所得や給与所得などの総合課税の所得と通算して計算することはできません。但し一定の要件を充足した場合には、譲渡損失を総合課税の所得と通算することが認められています。

 不動産を売却した場合の売却益を、税務上は一般的に譲渡所得といいます。譲渡所得については、原則、給与所得等の他の所得とは分離して不動産は不動産の譲渡所得のみで所得税・住民税を計算します。売却損が生じた場合には、確定申告をする必要はありませんが特例を受ける場合等(Q6Q7)には申告が必要になります。

計算式譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費※1+譲渡費用※2)
※1取得費 取得費とは、売却した不動産を買ったときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
また、土地や建物の取得費が不明な場合や、実際の取得費が売却価額の5%よりも少ないときは、売却価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。
※2譲渡費用 譲渡費用とは、不動産の売却時に要した費用をいいます。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代等、土地を売るときの建物の取壊し費用等をいいます。
計算式税額=譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

 不動産を売却したときの譲渡所得は、次のとおり所有期間※によって長期譲渡所得短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。なお、自宅の売却については、一定の要件を満たした場合に、さらに特別控除や軽減税率の特例等があります(Q4)。
※「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています(Q8)。


長期譲渡所得 短期譲渡所得
所有期間の判定 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの
税率 20.315%(所得税15%〔※15.315%〕、住民税5%) 39.63%(所得税30%〔※30.63%〕、住民税9%)

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と合わせて申告、納付することになります(以下同様)。

所有期間の判定イメージ図

所有期間の判定イメージ図

計算事例

Q Aさんは、平成24年10月に3千万円で購入した土地を、平成30年1月に5千万円で売却しました。この土地を売却する際に、仲介手数料100万円、測量費80万円かかりました。
なお、給与所得等の他の所得については、考慮しません。

Answer

所有期間の判定5年超    判定:長期譲渡所得
譲渡所得5,000万円ー(3,000万円+100万円+80万円)=1,820万円
税率長期譲渡所得の税率  20.315%(所得税15.315%・住民税5%)
税額1,820万円×20.315%=369.73万円(百円未満切捨て)

確定申告添付書類と留意事項

申告添付書類チェック
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】(国税庁HPより入手可能)
購入時の売買契約書写し
取得時の売買契約書等、取得額が把握できるもの
譲渡費用の領収書等(司法書士報酬、仲介手数料、印紙代等)
譲渡所得のチェックシート(国税庁HPより入手可能)

留意事項チェック
不動産売買時に、未経過期間に対応する固定資産税相当額を収受した場合には、売買代金に加えて申告する必要があります。
建物については減価償却が必要になります。居住用建物の場合には、耐用年数の1.5倍に相当する年数により減価償却を行います。
概算取得費(譲渡価額の5%)を適用した場合には、登記費用、造成費用、改良費等を取得費に含めてはいけません。
今回、譲渡した不動産を過去に取得した際に、買換や交換特例を利用している場合には、取得費を調整する必要があります。

 自宅を売却し譲渡所得が生じた場合、一定の要件を満たすことで、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を受けることができます。

居住用財産 10年超所有 10年以下所有
特別控除譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円
軽減税率
  1. 譲渡所得が6,000万円以下の部分譲渡所得×14%〔14.21%〕
    (所得税10%〔10.21%〕、住民税4%)
  2. 譲渡所得が6,000万円超の部分(譲渡所得-6,000万円)× 20%〔20.315%〕
    (所得税15%〔15.315%〕、住民税5%)
  3. 税負担=1.+ 2.
軽減税率の特例なし
5年超 20%〔20.315%〕
(所得税15%〔15.315%〕、住民税5%)
5年以下39%〔39.63%〕
(所得税30%〔30.63%〕、住民税9%)

(注)特別控除の特例と軽減税率の併用は可能ですが、これらの特例と買換特例(参照→Q5)の重複適用はできません。

適用要件

下記チェック項目にそれぞれYesであれば、当該特例の対象になります。


3,000万円特別控除 軽減税率の特例 チェック
譲渡資産の要件 ①居住していた家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合には、主として居住している1か所のみが特例の対象となる)の売却である
②居住の用に供さなくなった日から3年経過する日の属する年の12月31日までの間に売却している
③居住用家屋の敷地を売却する場合は、家屋とともに売却している
④災害により家屋が滅失している場合は、その敷地を②の期間内に売却している
⑤居住の用に供していた家屋を取壊した場合には、家屋を取壊してから1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結され、かつその敷地を②の期間内に売却している(ただし、取壊し後、敷地を売却するまでの間賃貸した場合は不可)
期間 所有期間に制限なし 譲渡した年の1月1日において、家屋と敷地の所有期間がともに10年超である(次頁図あり) -
留意事項 ①売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でない
②共有の居住用財産を売却した場合は、共有者の持分の範囲においてそれぞれ適用する
③住宅ローン控除との重複適用はできない
④当該控除適用の前年、前々年に本特例やQ5Q6Q7等の特例を受けていない ④当該軽減税率適用の前年、前々年に本特例を受けていない
⑤3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用可能

軽減税率における所有期間の判定イメージ図

所有期間の判定イメージ図

計算事例

Q  Aさんは、居住していた自宅の敷地と家屋を、平成30年10月に7,000万円で売却しました。
この土地と家屋は、15年前に3,000万円で購入(減価償却調整後2,500万円)したもので、売却するまで自分で住んでいました。また、この土地と家屋を売却する際に、仲介手数料1,470,000円と売買契約書貼付の収入印紙代30,000円(合計150万円)の譲渡費用がかかりました。
なお、給与所得等の他の所得については考慮しません。

Answer

①家屋の判定居住の用に供していた家屋  判定:3,000万円特別控除の対象
②所有期間の判定15年>10年超         判定:軽減税率の対象
③取得費の計算7,000万円×5%=350万円<2,500万円  判定:2,500万円を選択
④譲渡所得7,000万円-(2,500万円+150万円)-3,000万円=1,350万円
⑤税率の判定譲渡所得1,350万円≦ 6,000万円  判定:14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
⑥税額計算1,350万円×14.21%=191.83万円(百円未満切捨て)

確定申告添付書類

申告添付書類チェック
居住用財産を譲渡した日から2か月を経過した日後にその譲渡した資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】(国税庁HPより入手可能)
売却時の売買契約書写し
取得時の売買契約書等、取得額が把握できるもの
譲渡費用の領収書等(司法書士報酬、仲介手数料、印紙代等)
譲渡所得のチェックシート(国税庁HPより入手可能)
売却した不動産の登記事項証明書

 ご自宅を買換えされた場合は、一定の要件を満たすことで、売却したご自宅の売却益に対する税金を繰り延べることが出来ます。
下記チェック項目全てYesであれば、買換特例の対象になります。

特定居住用財産の買替特例チェック
譲渡資産の要件譲渡資産 居住していた家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヵ所のみが特例の対象となる)の売却である
居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却している
居住用家屋の敷地を売却する場合は、家屋とともに売却している
災害により家屋が滅失している場合は、その敷地を②の期間内に売却している
居住の用に供していた家屋を取壊した場合には、家屋を取壊してから1年以内にその敷地の売却に関する契約が締結され、かつその敷地を②の期間内に売却している(ただし、取壊し後、敷地を売却するまでの間賃貸した場合は不可)
留意点 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でない
平成31年12月31日までに譲渡している
譲渡資産の譲渡代金が1億円以下である
所有期間譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに10年超である
居住期間譲渡者の居住の用に供している期間が通算10年以上である
買換資産の要件 取得期限 譲渡の日の属する年の前年の1月1日から譲渡年の12月31日までに取得している
譲渡年に取得することができず翌年中に取得する見込みのときは一旦見積額等により申告し、譲渡年の翌年の12月31日まで延長が可能
居住期限 買換資産を取得した日から譲渡した年の翌年12月31日までに居住している
譲渡年の翌年に買替資産を取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日までに居住している
面積制限居住用部分の家屋の床面積50㎡以上(登記簿面積)かつ土地の面積500㎡以下である
経過年数 中古のマンション等の耐火建築物は新築後25年以内のもの又は新耐震基準に適合していることが証明されたものである(木造は制限なし)
中古のマンション等の耐火建築物以外の場合は、新築後25年以内のもの又は地震に対する安全性に係る規定もしくはこれに準ずる規定に適合したもの
留意事項 共有の居住用財産を譲渡した場合は、共有者の持分の範囲内においてそれぞれ適用
住宅ローン控除との重複適用はできない
当該特例適用の前年、前々年に本特例やQ4Q6Q7等の特例を受けていない
3,000万円特別控除及び軽減税率の特例(Q4)との併用はできない

取得期限・居住期限の判定イメージ図

(注)上記、赤矢印の実線は原則的な取得時期及び居住期間を示しており、赤矢印の点線は例外を示している。

計算式譲渡代金≦買換資産の取得価額のケース
譲渡資産の譲渡がなかったものとして、譲渡益の課税が繰延べられます。
譲渡代金>買換資産の取得価額のケース
譲渡代金が買換資産の取得価額を超える分について課税され、残額部分の課税は繰延べられます。
(1)収入金額 = 譲渡代金-買換資産の取得価額
(2)必要経費 = (譲渡資産の取得価額+譲渡費用)×(1)/譲渡代金
(3)(1)-(2)= 長期譲渡所得の金額

計算事例

Q  Aさんは、15年前に5,000万円(減価償却調整後4,000万円)で購入し居住していたマンションを、平成30年10月に8,000万円で売却しました。
 費用としてはこのマンションを売却する際に、仲介手数料1,970,000円と売買契約書にはり付けた収入印紙代30,000円(合計200万円)の譲渡費用がかかりました。
 また、同年11月に5,000万円でマンションを購入し、既に居住を開始しています。
 なお、記載にない特例の要件は全てみなしているものとしており、給与所得等の他の所得については考慮しないものとします。

Answer

(1)特別控除・軽減税率
①家屋の判定居住の用に供していた家屋  判定:3,000万円特別控除の対象
②所有期間の判定15年 > 10年超         判定:軽減税率の対象
③取得費の計算8,000万円×5%=400万円 < 4,000万円  判定:4,000万円を選択
④譲渡所得8,000万円-(4,000万円+200万円)-3,000万円=800万円
⑤税率の判定譲渡所得 800万円 ≦ 6,000万円  判定:14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
⑥税額計算800万円×14.21%=113.68万円
(2)居住用財産の買換特例
①譲渡資産の要件居住の用に供していた家屋
所有・居住期間の判定  15年 > 10年超・10年以上
譲渡対価 8,000万円 < 10,000万円
譲渡時期 H30.10(H31.12までの譲渡が要件)
②買換資産の要件買換の時期 H30.11(原則H30.12までの買換が要件)
居住の時期 H30.11(原則H31.12までの居住が要件)
③譲渡所得譲渡代金(8,000万円) > 買換資産の取得価額(5,000万円)
ⅰ)収入金額 8,000万円-5,000万円=3,000万円
ⅱ)譲渡費用 (4,000万円+200万円)×3,000万円/8,000万円=1,575万円
ⅲ)長期譲渡所得 3,000万円ー1,575万円=1,425万円
④税率20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
⑤税額計算1,425万円×20.315%=289.48万円(百円未満切捨て)
(3)有利判定

(1)3,000万円特別控除・軽減税率による税額    113.68万円
(2)居住用財産の買換特例による税額        289.48万円 
判定:3,000万円特別控除・軽減税率を利用した方が有利である

確定申告添付書類

申告添付書類チェック
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
(国税庁HPより入手可能)
譲渡資産に係る登記事項証明書(所有期間が10年超であることを確認するため)
譲渡をした譲渡資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けたその譲渡をした者の住民票の写し、戸籍の附票の写し(居住期間が10年以上であることを確認するため)
譲渡資産に係る売買契約書
取得した買換資産に係る登記事項証明書、売買契約書の写し等(50㎡以上等の面積要件基準や新耐震基準等を確認するため)
取得をした買換資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けたその取得をした者の住民票の写し
譲渡不動産を過去に購入した際の、売買契約書等取得費が把握できる書類
譲渡費用の領収書等(司法書士報酬、仲介手数料、印紙代等)

 自宅を売却されて売却損が生じた場合で、売却代金をもってしても住宅ローンを完済できない場合、一定の要件を満たすことで自宅の売却損を給与所得や事業所得等の他の所得と相殺(以下、「損益通算」という)することで税金を減額することができます。また、損益通算しきれない損失は翌年以降3年間繰越し、翌年以降の所得と損益通算することができます(図2参照)。下記チェック項目全てYesであれば、損益通算・繰越控除特例の対象になります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例チェック
譲渡資産 居住していた家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヵ所のみが特例の対象となる)の売却である
居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却している
居住用家屋の敷地や借地権を売却する場合は、家屋とともに売却している
居住用家屋を取り壊している場合には取壊した日から1年以内に売買契約が締結され、かつその敷地を②の期間内に売却している
家屋を取り壊してから売買契約を締結した日までに、その敷地を貸駐車場等の用に供していない
留意事項 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でない
平成31年12月31日までに譲渡している
合計所得金額が3,000万円を超える年は損益通算できない
(注)譲渡の年は、合計所得金額が3,000万円を超えていても損益通算可能
本特例適用の前年、前々年にQ4Q5等の特例を受けていない
本特定適用の前年以前3年以内の年において生じた他の居住用財産の譲渡損失について、本特例又はQ7の適用を受けていない
所有期間 譲渡した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに5年超である
居住期間 制限なし
損益通算 以下のいずれか少ない金額(図1参照)
譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額
譲渡資産に係る一定の住宅借入金の金額から譲渡資産の譲渡対価の額を控除した残額
対象税額 控除対象税額は、所得税(復興特別税)、住民税
借入 譲渡契約を締結した日の前日において、当該譲渡資産に係る一定の住宅借入の残高がある
(注)一定の住宅借入とは、金融機関等から借入れたもので償還期間が10年以上のものをいいます。なお、借入残高の額は問いません。

図1 譲渡損失と譲渡価額の合計が借入残高を①上回るケース、②下回るケース

損益通算及び繰越控除のイメージ図

図2 損益通算及び繰越控除のイメージ図

損益通算及び繰越控除のイメージ図

計算事例

Q  Aさんは、平成23年8月に8,000万円(減価償却調整額7,500万円)で購入したマンション(居住用)を、平成29年4月に5,000万円で売却する契約を締結しました。なお、このマンションの譲渡契約日の前日における住宅ローン(償還期間35年)の残高は6,600万円です。
 費用としてはこのマンションを売却する際に、仲介手数料990,000円と売買契約書にはり付けた収入印紙代10,000円(合計100万円)の譲渡費用がかかりました。
 Aさんは、会社員でこのマンションを売却(譲渡)した収入以外に、給与所得800万円があります。なお、特定居住用財産の譲渡損失・繰越控除の特例の要件は全て満たしています。

Answer

①家屋の判定居住の用に供していた家屋
②所有期間の判定5年8ヵ月 > 5年超
③譲渡時期の判定H29.4(H31.12までの譲渡が要件)
④損益通算可能限度額
ⅰ)譲渡損失5,000万円ー(7,500万円+100万円)=△2,600万円
ⅱ)借入超過6,600万円ー5,000万円=1,600万円
ⅲ)通算限度額1,600万円 < 2,600万円  判定:1,600万円
⑤損益通算800万円ー1,600万円=△800万円
⑥翌期繰越損失800万円
Q  Aさんが昨年自宅を処分して生じた損失のうち、控除しきれなかった金額(800万円)について、平成30年も確定申告をして、損益通算する予定です。Aさんの今年の給与所得は1,000万円で源泉所得税額は164万円でした。なお、所得控除は基礎控除の38万円のみです。
右下の表は、総合課税の所得税率表になります。

Answer

①給与所得1,000万円
②損益通算1,000万円ー800万円=200万円
③課税所得200万円ー38万円=162万円
④所得税額162万円×5%=8.1万円
⑤還付税額164万円ー8.1万円=155.9万円 (確定申告することで上記所得税が還付される)
単位:万円
課税所得税率控除額
01955%0
195 330 10% 9.8
330 695 20% 42.8
695 900 23% 63.6
900 1,800 33% 153.6
1,800 4,000 40% 279.6
4,000 45% 479.6

確定申告添付書類及び留意事項

申告添付書類チェック
特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
(国税庁HPより入手可能)
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5の2用)(国税庁HPより入手可能)
居住用財産を譲渡した日から2か月を経過した日後にその譲渡した資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し
譲渡資産に係る登記事項証明書(所有期間が5年超であることを確認するため)
譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(売買契約日の前日のもの)
譲渡資産に係る売買契約書
譲渡不動産を過去に購入した際の、売買契約書等取得費が把握できる書類
譲渡費用の領収書等(司法書士報酬、仲介手数料、印紙代等)
留意事項チェック
損益通算の適用を受けた年分について、上記の全ての書類の貼付がある期限内申告書を提出する必要があります。
損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出する必要があります。

 自宅を売却し新たに新居を購入した場合で、旧自宅に売却損が生じた場合、一定の要件を満たすことで自宅の売却損を給与所得や事業所得等の他の所得と相殺(以下、「損益通算」という)することで税金を減額することができます。また、損益通算しきれない損失は翌年以降3年間繰越し、翌年以降の所得と損益通算することができます。下記チェック項目全てYesであれば、損益通算・繰越控除特例の対象になります。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例チェック
譲渡資産 居住していた家屋(2つ以上、居住用の家屋がある場合は、主として居住している1ヵ所のみが特例の対象となる)の売却である
居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売却している
居住用家屋の敷地や借地権を売却する場合は、家屋とともに売却している
居住用家屋を取り壊している場合には取壊した日から1年以内に売買契約が締結され、かつその敷地を②の期間内に売却している
家屋を取り壊してから売買契約を締結した日までに、その敷地を貸駐車場等の用に供していない
買換資産 売却の日の属する年の前年の1月1日から譲渡年の12月31日までに取得している
買換資産を取得した日から翌年12月31日までに居住している、又はその見込である
居住用部分の家屋の床面積50㎡以上(登記簿面積)である
留意事項 売却相手が配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でない
平成31年12月31日までに譲渡している
合計所得金額が3,000万円を超える年は損益通算できない
(注)譲渡の年は、合計所得金額が3,000万円を超えていても損益通算可能
譲渡資産のうち、500㎡を超える土地が含まれている場合は、500㎡を超える部分に相当する金額は除く
本特例適用の前年、前々年にQ4Q5等の特例を受けていない
本特例適用の前年以前3年以内の年において生じた他の居住用財産の譲渡損失について、本特例又はQ6の特例を受けていない
住宅借入金等特別控除との併用は可能
所有期間 売却した年の1月1日で、家屋と敷地の所有期間がともに5年超である
居住期間 控除対象税額は、所得税(復興特別税)、住民税
損益通算 譲渡所得の金額の計算上生じた損失の金額
対象税額 控除対象税額は、所得税(復興特別税)、住民税
借入 買換資産を取得した日の属する年の12月31日において、買換資産に係る一定の借入の残高がある。
(注)一定の住宅借入とは、金融機関等から借り入れたもので償還期間が10年以上のものをいいます。なお、借入残高の額は問いません。

確定申告添付書類及び留意事項

申告添付書類チェック
特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
(国税庁HPより入手可能)
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)(国税庁HPより入手可能)
売却した居住用財産の売買契約書の写しや登記事項証明書(所有期間が5年超であることを確認するため)
戸籍の附票の写し等(売却した家屋に自身が居住していたことを証明するため)
新居の売買契約書の写しや登記事項証明書(家屋の床面積等を証明するため)
新居の年末における住宅借入金等の残高証明書
譲渡不動産を過去に購入した際の、売買契約書等取得費が把握できる書類
譲渡費用の領収書等(司法書士報酬、仲介手数料、印紙代等)
留意事項チェック
損益通算の適用を受けた年分について、上記の全ての書類の貼付がある期限内申告書を提出する必要があります。
損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出する必要があります。
取得費
  • 相続や贈与によって取得した不動産については、被相続人(亡くなった人)や、贈与した人がその土地建物を購入した時の購入代金や購入手数料等を引継ぐことができます。
  • 相続や贈与によって相続人や受贈者が支払った名義変更手続きのための登記費用や不動産取得税等についても取得費に加算することができます。
  • 取得費が不明の場合等については、譲渡代金の5%を取得費とすることができます。
取得の時期
  • 相続や贈与により取得した時は、被相続人(死亡した人)や、贈与した人の取得の時期を、取得者が引継ぐことになります。
  • 相続や贈与により取得した不動産を売却する場合には、被相続人や贈与者の取得の時から譲渡までの所有期間をもって長期か短期かを判定することになります。

相続税の取得費加算の概要と適用要件

相続税の取得費加算の特例とは、相続した不動産等を一定の期間内に売却した場合に、相続税の一定額を売却資産の取得費に加算することができる特例です。

取得費加算の要件チェック
相続や遺贈により財産を取得した人が売却をしている
その財産を取得した人に相続税が課税されている
その財産を、相続開始の翌日から3年10カ月以内に売却している
計算式
売却した人が負担した相続税×売却した財産の相続税の課税価格取得費に加算する相続税額
債務控除前の相続税の課税価格総額

確定申告添付書類

申告添付書類チェック
相続税の申告書の写し(第1表、第11表、第11の2表、第14表、第15表)
相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
(国税庁HPより入手可能)
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
(国税庁HPより入手可能)

空家に係る譲渡所得の特別控除の概要と適用要件

 現在、空家の増加が社会問題になっていることから、亡くなった人(以下、「被相続人」という)が亡くなる直前まで居住していた家屋で一定の要件を満たした場合には、売却により譲渡所得が発生した際に3,000万円特別控除を適用できる措置ができました。なお、相続税の取得費加算とは選択適用となります。

下記チェック項目全てYesであれば、3,000万円特別控除の対象になります。チェック
被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋(マンション等の区分所有建物を除く)である
当該家屋は、昭和56年5月31日以前に建てられた家屋である
亡くなる直前において被相続人以外に居住している者がいなかった
平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡である
亡くなった日から3年を経過する日の属する12月31日までの譲渡である
譲渡代金が1億円以下である
当該相続の時から譲渡の時まで事業用、貸付用または居住の用に供されていない
譲渡時に、地震に対する安全性に係る規定またはこれに準ずる基準に適合するものである
地方公共団体等が、上記7の規定に適合する旨を確認したことを証する書類を添付している
建物を取壊して譲渡する場合は、取壊しから1年以内の譲渡である

計算事例

Q
 Aさんの母親が平成28年5月に亡くなり、Aさんの母親が1人暮らしをしていた自宅(昭和55年取得)を平成29年3月に相続し、相続税を1千万円支払いました。空家のままにしておくと近所の治安も悪くなると思い平成30年9月に6千万円で売却をしました。所得税はいくらでしょうか?
なお、相続税の取得費加算や特別控除の適用要件はすべて満たしているものとします。
  • Aさんが相続した課税財産のうち、自宅評価は4千万円、債務控除前の課税価格は1億円です。
  • 自宅の取得費については不明です。

Answer

(1)相続税の取得費加算
①取得費6,000万円×5%=300万円(取得費不明により売却代金の5%)
②加算相続税1,000万円×4,000万円/10,000万円=400万円
③税額計算{6,000万円-(300万円+400万円)}×15.315%=811.69万円
(2)3,000万円特別控除
①税額計算(6,000万円-300万円-3,000万円)×15.315%=413.50万円
(3)税額判定(1) > (2)   特別控除の方が有利のため 413.50万円

 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した国内にある土地または土地の上に存する権利(以下、「土地等」という)で、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを譲渡した場合には、これら土地等の譲渡に対する所得から1,000万円を特別控除することができます。従って、平成21年中に取得した土地等であれば平成27年以降に譲渡した場合、または平成22年中に取得した土地等であれば平成28年以降に譲渡し、一定の要件を満たした場合には特例が適用できます。

適用要件

下記チェック項目全てYesであれば、1,000万円特別控除の対象になります。チェック
平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地等である
譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えている
  • 平成21年中に取得した土地等については平成27年以降に譲渡している
  • 平成22年中に取得した土地等については平成28年以降に譲渡している
配偶者や直系血族、その他特別の関係がある者※ からの取得でない
※ 特別の関係とは、生計を一にする親族や内縁関係にある人等をいいます
相続、遺贈、贈与、交換等により取得した土地等でない
譲渡した年にQ5の買換特例や収用等の場合の特別控除等の適用を受けていない

ワンポイントメモ

 当該特例は、自宅を売却した場合の3,000万円特別控除、または住宅ローン控除との併用は可能です。自宅の買換えで、譲渡益が1,000万円に満たないような場合には当該特例を利用しつつ、ローンを組んで購入した家屋には住宅ローン控除を利用するなど上手に組み合わせることで大きく節税を図ることもできます。

確定申告添付書類

申告添付書類チェック
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
土地等の登記事項証明書や取得したときの売買契約書の写し

 親や祖父母が所有する不動産を子や孫名義にしたい、或は夫名義の不動産を妻名義にしたいという問い合わせがよくあります。このように、名義変更するためには売買や贈与などが考えられます。この際に、譲受者に有利になるような取引価格により売買を行うと、低額譲渡とみなされる可能性があります。  親族間等における低額譲渡とは、時価の1/2に満たない著しく低い価額で取引する場合等をいいます。親族間等における売買取引が低額譲渡に該当するものと税務署に認定された場合、売却による譲渡損がなかったものとみなされます。更に、相続税法上はみなし贈与と認定され贈与税が課税される場合があります。

譲渡損がなかったものとみなされる低額譲渡(所得税)

譲渡損がなかったものとみなされる低額譲渡

譲渡価格<譲渡時の時価×1/2のケース

左記の図のように、譲渡価格が譲渡時の時価の1/2未満の場合には、譲渡損がなかったものとみなされます。
 ただし、譲渡者の取得費を引継ぐことが可能なので、将来親族外へ譲渡をする際は、当初所有者の購入価格をもって取得費とすることができます。一方で、譲渡時の時価の1/2未満の譲渡価格であっても譲渡益が出る場合は、譲渡益に対して所得税が課税されます。

低額譲渡によるみなし贈与(贈与税)

 親族間等の間で、時価よりも著しく低い価格で売買を行った場合(低額譲渡) 、譲渡者から譲受者に贈与があったものとみなされ、贈与税が課税されます。この際に注意しなければならないことは、所得税法上は、「著しく低い価額」を時価の1/2未満と規定しているのに対して、相続税法上では具体的な規定はなく、個々の取引について取引の事情や関係等を総合的に勘案して判断することになります。
 また、みなし贈与の場合、土地・家屋の時価は、相続税評価額を利用することが出来ず、通常の取引価額(時価)と譲渡価格の差額に対して贈与税が課税されます。

みなし贈与

みなし贈与のポイント

  • 譲渡価格と時価の差額がみなし贈与として課税されます(時価の1/2未満等の規定はありません)。
  • 時価は通常の取引価額をいい、相続税評価額ではありません。従って、贈与税の負担額が単純贈与に比べ増える可能性が大きくなります。
  • 資力を喪失して債務の弁済が困難な場合に扶養義務者から譲り受ける場合等は課税されません。

初回のご相談は無料

フリーコールスーパーは、通話無料です。
携帯電話・PHSからも通話できますので、お気軽にご相談ください。

0800-888-0320


TOP