（1）趣旨
　・借入金により賃貸不動産を取得し、その利子を必要経費に算入することにより生じた損失を他
　 の所得と損益通算するという節税策の防止（減価しない土地を低額賃貸して損失を出す等）
　・過剰融資に伴う地価上昇の抑制

　

（2）適用要件
　・不動産所得の金額の計算上損失が生じていること
　・必要経費に算入された土地等の取得に係る負債の利子があること

　

（3）取扱い（措令26の6①）
　・次の金額を損益通算の適用上生じなかったものとみなす。
　①不動産所得の損失の金額＜土地等の取得に係る負債の利子
　　→不動産所得の損失の金額
　②不動産所得の損失の金額≧土地等の取得に係る負債の利子　
　　→不動産所得の損失の金額のうち、土地等の取得に係る負債の利子相当額

　

（4）土地付建物を取得した場合（措令26の6②）
　・建物とともにその敷地の用に供されている土地等を取得した場合において、これらの資産の別に
　 負債の額を区分することが困難であるときは、その負債の額はまず建物の取得の対価の額に充て
　 られたものとして、次の算式により土地等の取得に係る負債の利子を計算することができる。

　　　負債の利子×（借入金の額－建物の取得対価）/借入金の額

　※1　（借入金の額－建物の取得対価）がマイナスになる場合には、不動産所得の損失の金額の
　　　　全額が損益通算の対象となる。＝土地等の取得に係る負債の利子はゼロとなる。
　※2　借入金の額は、借入金を返済していても当初の借入金の額を用いる。（措通41の4-3）

　

（5）例
　・不動産所得総収入金額　　4,000,000
　・不動産所得必要経費　　　6,000,000（うち土地等の取得に係る負債の利子1,000,000）
　・事業所得　　　　　　　　3,000,000
　・建物27,000,000と土地13,000,000を自己資金10,000,000と借入金30,000,000で取得

　Ⅰ各種所得の金額の計算
　　不動産所得　△2,000,000（4,000,000－6,000,000＝△2,000,000）
　　事業所得　　　3,000,000

　Ⅱ課税標準の計算
　　総所得金額　　1,100,000
　　　※損益通算
　　　　1,000,000×（30,000,000－27,000,000）/30,000,000＝100,000
　　　　2,000,000≧100,000　∴100,000
　　　　（△2,000,000+100,000）+3,000,000＝1,100,000

　

　よってこの規定はかなりの納税者有利に働くため計算間違い等には注意が必要となります。
　また所得税確定申告書に規定の適用をした旨の記載が必要です。

　（小林）