令和2年度の税制改正により、居住用賃貸建物の取得に係る消費税が仕入税額控除の適用から除外される改正が行われました。
本改正は、令和2年10月1日以降に行う居住用賃貸建物の取得に適用されます。

①本改正が行われることとなった経緯
　住宅の貸付による賃料収入は非課税売上のため、住宅の貸付のための建物の取得は非課税売上に対応するものとなります。
　非課税売上に対応する場合、消費税の計算上本来は仕入税額控除の適用は受けることができません。
　しかし、金の売買取引を繰り返すこと等により、上記の建物の取得による仕入税額控除の適用を受ける事案が散見されていました。
　これを問題視し、防止するために本改正が行われることとなりました。
　なお、令和2年3月31日までに締結した契約に基づく居住用賃貸建物の取得には適用されない措置があります。

②居住用賃貸建物に該当するもの
　居住用賃貸建物とは、以下の2つの要件を満たすものをいいます。
　　a.“住宅の貸付の用に供しないことが明らかな建物”以外の建物
　　　“住宅の貸付の用に供しないことが明らかな建物”としては下記が考えられます。 　
　　　　例：建物の構造や設備から住宅として使用しない、旅館業として使用、取得後住宅の貸付を行わない棚卸資産　　　　　　
　　b.高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当
　　　　→取得又は建設に1,000万円以上を要するもの
　また、居住用賃貸建物には、その附属設備を含むほか、過年度に取得した居住用賃貸建物に対する資本的支出も含まれます。
　そのため、アパートの大規模修繕などは仕入税額控除の適用がされない場合が想定できます。

③居住用賃貸建物の判定時期
　居住用賃貸建物に該当するかどうかは、課税仕入れを行った日の現況により判断します。

④課税事業用に転用した場合
　居住用賃貸建物を取得した事業年度から3年経過後の事業年度までの間に、居住用から事業用に転用した場合には、消費税の調整処理を行います。
　調整する消費税額は、居住用賃貸建物の取得にかかる消費税額に“課税賃貸割合”を乗じた金額になります。
　　例：居住用賃貸建物の取得にかかる消費税額　1,000万円
　　　　取得1年目の賃料　居住用60万円
　　　　取得2年目の賃料　居住用70万円
　　　　取得3年目の賃料　居住用40万円、事業用30万円
　　　　3年間の賃料合計　200万円
　　　
　　　→課税賃貸割合　　　30万円÷200万円＝15%
　　　　調整する消費税額　1,000万円×15%＝150万円
　　

⑤譲渡した場合
　居住用賃貸建物を取得した事業年度から3年経過後の事業年度までの間に譲渡した場合には、④と同様に消費税の調整処理を行います。
　調整する消費税額は、居住用賃貸建物の取得にかかる消費税額に“課税譲渡等割合”を乗じた金額になります。
　　例：居住用賃貸建物の取得にかかる消費税額　1,000万円
　　　　取得1年目の賃料　居住用200万円
　　　　取得2年目の賃料　居住用200万円
　　　　取得3年目の賃料　居住用100万円、事業用100万円
　　　　3年間の賃料合計　600万円
　　　　取得3年目に売却　7,400万円

　　　→課税譲渡等割合　　(100万円＋7,400万円)÷(600万円＋7,400万円)＝93.75%
　　　　調整する消費税額　1,000万円×93.75%＝937.5万円

⑥事業を承継した場合
　④と⑤は、相続や合併等により事業を承継した場合であっても適用がされます。

消費税の調整のタイミングが３年後になるかもしれないとなると、不動産ごとに賃料の管理をする必要があり事務負担の増加が予想されます。
また、税抜経理を採用している場合は仕入税額控除ができない消費税部分を、建物の取得価額に含めて消費税区分を対象外とするのか、
消費税部分は仮払金とするのか、それとも別の処理となるのか、どのように処理するのが適切なのかの疑問もあります。

y.s