一定の要件を満たす空き家を譲渡した場合には課税所得から3,000万円特別に控除することができる「空き家特例」ですが、令和６年１月１日から改正が入っています。
相続した不動産の売却に係る税金の求め方 – オリオン税理士法人 (orion-tax.jp)
- 譲渡前に、地震に対する安全性に係る規定またはこれに準ずる基準に適合するものである、
または譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに売買契約等に基づき買主が耐震工事を実施
（下記の要件との何れか選択） - 建物を取壊して譲渡する場合は、取壊してから1年以内の譲渡である、または譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに売買契約等に基づき買主が家屋を取壊す（上記の要件との何れか選択）
すなわち、買主が譲渡の翌年の2月15日までの間に、耐震基準を満たす工事を完了するか取壊し（以下、「取壊し等」という）ていればよくなりました。
そこで、国交省から空き家特例の条件を満たすための、契約書への特別条項のサンプルが公表されています。001633561.pdf (mlit.go.jp)
下記は、「取壊し」の場合です。
○取壊しの場合
１．売主及び買主は、売主が本契約について租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第35条
第３項に定める空き家の譲渡所得の特別控除（以下「特別控除」という。）の適用を受けること
を前提として、本契約の売買価格等諸条件を決定したことを互いに確認します。
２．売主及び買主は、本件土地及び建物の所有権移転後に買主が本件建物の全部の取壊し又は除
却工事（以下「本工事」という。）を行うことに合意し、本工事については買主の責任と負担に
おいて、令和〇年〇月〇日までに完了させることとします。
なお、買主は、売主が本契約について特別控除の適用を受けるために必要となる書類（以下
「必要書類」という。）を取得のうえ、令和〇年〇月〇日までに売主へ交付するものとします。
３．前項のとおり買主が本工事を完了できない又は売主へ必要書類の交付をしないことにより、
売主が特別控除を受けることができなかった場合、売主は買主に対し、特別控除を受けること
によって本来得られた税控除額相当額の損害賠償を買主に請求することができることとします。
ただし、買主の責めに帰することができない事由により買主が義務を履行できなかった場合は、
買主は責任を負わないものとします。
※上記は売主が本特例措置を受けることができなかった場合の損害賠償について定める特約等の
例であるため、売買契約の特約等に付帯する際は、契約の当事者間にて合意した内容に応じ、
適宜修正・加筆のうえ利用すること。
また、国交省のサイトではQ&Aがあり、上記のような特約条項が売買契約書にない場合であっても、確認書の発行により、適用要件を満たしていれば問題ありません。
住宅：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除） – 国土交通省 (mlit.go.jp)
ただし、空き家特例については、事前に自治体への申請書が必要になることから、買主が取壊し等する場合には、売買契約書に「買主が譲渡年の翌年2月15までに取壊し等を行うこと」を記載することで明確にしておくのがよろしいかと思われます。
なお、実際に買主が譲渡年の翌年2月15日までに、取壊し等を実施しなかった場合には「空き家特例」の3,000万円特別控除を利用することはできません。
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